Novice in obvestila

NAKUP NOVOGRADNJE

06.10.2015

Nakup  stanovanja v novi večstanovanjski stavbi ima mnogo prednosti. Kaj je tisto kar kupca prepriča k nakupu novogradnje? 

  • če se za nakup odloči v zgodnji fazi izgradnje, lahko kupec izbira materiale, kot so keramika in ostale talne obloge ipd.,
  • kot prvi lastnik nepremičnine si domovanje lahko uredi popolnoma po svojem okusu in ni vezan na staro razporeditev prostorov,
  • odgovornost prodajalca za napake,
  • prvih 10 let je upravičen vplačil v rezervni sklad,
  • običajno ima  vsako stanovanje vsa lastna odjemna mesta,
  • v novi blok se novi stanovalci vselijo pretežno hkrati, kar je odlična priložnost za sklepanje novih poznanstev

Pa vendar previdnost ni odveč. Pred nakupom nepremičnine podrobno raziščite ozadje investitorja in se pozanimajte o izvajalcih del. Povprašajte za mnenje ljudi, ki živijo v stavbah, ki jih je gradil ta izvajalec. Kvaliteta gradnje je še kako zelo pomembna.  

Na kaj morate biti pri nakupu stanovanja v novi večstanovanjski stavbi posebej pozorni? Katere so vaše (kupčeve) pravice in katere so obveznosti investitorja?

  1. Pred sklenitvijo pogodbe preverite, ali je prodajalec lastnik oz. imetnik stavbne pravice na nepremičnini, na kateri gradi, ali ima za gradnjo izdano pravnomočno gradbeno dovoljenje in ali ima določene splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe v obliki notarskega zapisa.
  2. Pred sklenitvijo pogodbe zahtevajte vso dokumentacijo, ki opisuje tehnične lastnosti nepremičnine in vgrajene opreme ter določene pravne lastnosti.  Ti podatki so lahko zajeti že v pogodbi, ali pa so njena priloga.
  3. Ob sklenitvi prodajne pogodbe se lahko dogovorita za plačilo are, ki pa ne sme presegati 10 % celotne kupnine. Znesek are se všteva v celotno kupnino.
  4. Kot kupec niste dolžni plačati kupnine vse dokler niso izpolnjeni vsi pogoji za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini na vaše ime in dokler nepremičnina ne izpolnjuje vseh pogojev za izročitev, tako kot sta dogovorila v prodajni pogodbi. S prodajalcem se lahko dogovorita, da kupnino ali del kupnine plačate tudi preden so izpolnjeni ti pogoji, vendar ob pogoju, da prodajalec zagotovi ustrezno zavarovanje v obliki bančne garancije, ustreznega skrbniškega računa ali poroštva zavarovalnice. V nobenem primeru pa niste dolžni plačati zadnjih 10 % kupnine, dokler vam prodajalec ne omogoči preveriti, ali je sposoben izročiti nepremičnino z lastnostmi, kakršne sta dogovorila v pogodbi in dokler ne deponira ali izroči bančne garancije za odpravo skritih napak.
  5. Kot kupec lahko zadržite del kupnine v višini 5%, če se ob prevzemu nepremičnine ugotovijo napake ali v primeru, da prodajalec ne zagotovi pogojev za vknjižbo lastninske pravice na vaše ime. V tem primeru  morate znesek deponirati pri notarju v korist prodajalca in pooblastiti notarja, da ga nakaže prodajalcu, ko ta izpolni svojo obveznost.
  6. V prodajni pogodbi mora biti določen rok za izročitev nepremičnine. Če prodajalec ta rok zamudi, ste upravičeni zahtevati plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude. Šteje se, da je prodajalec izpolnil obveznost izročitve, ko je nepremičnina zgrajena v skladu s pogodbo, ima pridobljeno uporabno dovoljenje za objekt in je v večstanovanjskih stavbi (v stavbi z več kot 8 stanovanji) določen upravnik.
  7. Ob izročitvi nepremičnine v posest vam mora prodajalec izročiti tudi kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in etažni načrt dela stavbe, predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave in projekte izvedenih del.  Ob prevzemu nepremičnino temeljito preglejte. Prodajalec vas je dolžan obvestiti, da imate pravico zahtevati odpravo napak, ki jih ugotovite ob prevzemu in tudi pravico zahtevati plačilo pogodbene kazni, v kolikor prodajalec zamuja z izročitvijo nepremičnine ter o tem, da boste to pravico izgubili, v kolikor je ne uveljavljate ob izročitvi nepremičnine. O izročitvi nepremičnine se sestavi ustrezen zapisnik, v katerega se med drugim navedejo tudi vse zahteve po odpravi napak in roke za odpravo napak.  Prodajalec je dolžan morebitne napake odpraviti v roku enega meseca. V nasprotnem primeru lahko zahtevate znižanje kupnine oziroma napake odpravite sami na stroške prodajalca.
  8. Prodajalec je dve leti odgovoren tudi za odpravo skritih napak, torej tistih, ki jih ob prevzemu nepremičnine ni mogoče odkriti. V primeru odkritja tovrstnih napak morate prodajalca pisno obvestiti najkasneje v roku dveh mesecev od dne, ko ste napako ugotovili. Nadalje prodajalec 10 let odgovarja tudi za napako v solidnosti gradnje.  Na tovrstno napako ste ga dolžni obvestiti v roku šestih mesecev od odkritja. 

 

Nazaj