Novice in obvestila

SPREMEMBA NAMEMBNOSTI ZEMLJIŠČ IN OBDAVČITEV

17.04.2013
1. obdavčitev: DAVEK NA PROMET NEPREMIČNIN

Prodajalec se pri odsvojitvi nepremičnine sreča z davkom na promet nepremičnin, ki znaša 2 % od davčne osnove.  

2. obdavčitev: OBDAVČITEV DOHODKA IZ KAPITALA

Naslednja obdavčitev, ki velja za vse nepremičnine, pridobljene po 1.1. 2002, se nanaša na dohodek iz kapitala. Stopnje, kot jih predpisuje Zakon o dohodnini se gibljejo od 25% do 5 % od davčne osnove. Osnova za davek predstavlja razliko med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi, zmanjšano za stroške odsvojitve in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Slednjo predstavlja pogodbena vrednost oziroma primerljiva tržna vrednost kapitala v času odsvojitve.  

3. obdavčitev: OBDAVČITEV DOHODKA, DOSEŽENEGA ZARADI SPREMEMBE NAMEMBNOSTI ZEMLJIŠČ

 Obdavčitev ima podlago v Zakonu za uravnoteženje javnih financ, v nadaljevanju ZUJF. Gre za obdavčitev zemljišč, katerim je bila spremenjena namembnost iz kmetijskega v zemljišče za gradnjo stavb. Stopnje znašajo od 25 do 5 % od davčne osnove, davek se ugotavlja 10 let. Osnova za plačilo davka je razlika med vrednostjo zemljišča ob odsvojiti, zmanjšana za stroške odsvojite in vrednostjo zemljišča ob pridobitvi, povečana za stroške pridobitve.  

IZPOSTAVLJAMO TEŽAVO

Ravno ugotavljanje davčne osnove kaže na nepravično obdavčitev. Pri ugotavljanju davka na dobiček iz kapitala se vrednost zemljišča na dan odsvojitve lahko ugotavlja s cenitvijo. Davek, uveden zaradi dobička, doseženega pri spremembi namembnosti zemljišča, pa se v primeru, če je vrednost zemljišča ob odsvojitvi nižja, kot bi bila posplošena tržna vrednost, pri svojem izračunu opira na posplošeno tržno vrednost. Davčni organ ne upošteva vrednosti, ki jo prodajalec na trgu dejansko lahko doseže, niti ne cenitve.  

KONKRETNI PRIMER

Oseba je leta 2004 nabavila kmetijsko zemljišče po ceni 14.605 EUR. Konec leta 2009 se je zemljišču spremenila namembnost iz kmetijskega v zemljišče za gradnjo stavb.  

PRIMER A:

Prodajalec na trgu za predmetno zemljišče ne doseže vrednosti višje od 96.500 EUR.  Na to vrednost zemljišče oceni tudi cenilec.  
Ob upoštevanju davčno priznanih stroškov ob pridobitvi/odsvojitvi znaša davčna osnova 78.520 EUR. 

Seštevek vseh treh zgoraj opisanih davščin skupaj znaša 17.634 EUR.  

PRIMER B:

Podatek o posplošeni tržni vrednosti na geodetski upravi  pravi, da je vrednost zemljišča 302.193 EUR, torej 205.693 EUR višja kot se na trgu lahko doseže. To upošteva tudi kot osnovo za davek.

Davčni zavezanec po mnenju davčnega urada dolguje 4.835 EUR davka na promet  nepremičnin, 34.029 EUR davka na dobiček iz kapitala ter 14.635 EUR davka po ZUJF-u, kar skupaj znese 53.228 EUR.  

SKLEPNA UGOTOVITEV

Razlika med primeroma obdavčitve A in B je torej 35.594 EUR. Iz primera je razvidno, da davčni organ kljub zakonskim določbam pri davku na promet nepremičnin in davku na dobiček iz kapitala ne upošteva pogodbene vrednosti, ampak posplošeno tržno vrednost. Prodajalec pa na trgu te vrednosti realno nikakor ne more doseči.
Nazaj