Novice in obvestila

NAJEMNA RAZMERJA PO STANOVANJSKEM ZAKONU

03.11.2012

Najemna pogodba

Najemna pogodba mora vsebovati vsaj:  
  • opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
  • identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
  • ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
  • odpovedne razloge, ki jih določa 103. člen stanovanjskega zakona (v nadaljevanju besedila: SZ-1);
  • vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;
  • določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;
  • višino najemnine ter način in roke plačevanja;
  • način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);
  • določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
  • čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas;
  • način predaje stanovanja.
Če je najemna pogodba sklenjena za določen čas, mora najemnik najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti odobritev podaljšanja s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi.  

Pravice in dolžnosti najemnika

Najemnik stanovanja mora:
  • uporabljati stanovanje v skladu z najemno pogodbo;
  • odgovarjati za škodo pri nepravilni oziroma malomarni rabi in tudi poravnati stroške, nastale iz tega naslova;
  • dopustiti vstopiti lastniku, da preveri uporabo stanovanja, vendar največ dvakrat letno;
  • obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za katere odgovarja lastnik;
  • plačevati najemnino in stroške v skladu z najemno pogodbo;
  • pridobiti soglasje lastnika, če stanovanje uporablja oseba, ki poleg najemnika ni navedena v najemni pogodbi, za obdobje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev;
  • predlagati lastniku sklenitev aneksa k pogodbi, če se število oseb spremeni vzdrževati stanovanje v obsegu, kot ga za najemnika določajo normativi.  
Najemnik ne sme brez pisnega soglasja lastnika spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav.  

Pravice najemnika stanovanja so:  
  • uporabljati in izvajati posest nad stanovanjem;
  • opravljati popravila na stanovanju, če je to neodložljivo, da se zavaruje življenje in zdravje stanovalcev;
  • zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika, bodisi v enkratnem znesku bodisi z znižanjem najemnine;
  • zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine;
  • zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče uporabljati, ker je lastnik opustil svoje dolžnosti.
Najemnik lahko najemno pogodbo odpove kadarkoli, z 90 dnevnim odpovednim rokom. 

Pravice in dolžnosti lastnika

Lastnik mora:  
  • izročiti stanovanje v stanju, ki omogoča normalno uporabo;
  • vzdrževati stanovanje in skupne dele, kar zagotavlja najemniku uporabo stanovanja in skupnih delov;
  • odgovarjati za stvarne in pravne napake na stanovanju;
  • prijaviti oddajo stanovanja pri pristojnem davčnem organu in registrirati najemno pogodbo pri pristojnem registrskem organu v tridesetih dneh od sklenitve pogodbe ali aneksa.
Lastnik lahko pogodbo odpove le iz krivdnih ali nekdrivdnih razlogov. Pogodbo lahko odpove, kadar najemnik:  
  • oz. osebe, ki z njim stanujejo z načinom uporabe povzročajo škodo na stanovanju ali skupnih delih večstanovanjske stavbe;
  • v stanovanju opravlja dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z njim ne vzdržuje stanovanja v delu, ki odpade nanj;
  • ne plača najemnine in stroškov poleg nje v roku, ki je naveden v pogodbi oz. če rok ni določen, v 60 dneh od prejema računa;
  • in osebe, ki z njim stanujejo pogosto kršijo pravila sosedskega sožitja;
  • izvršuje spremembe na stanovanju brez predhodnega soglasja odda stanovanje v podnajem;
  • brez soglasja lastnika ne dopusti lastniku vstopa v stanovanje;
  • ne prevzame stanovanja v tridesetih dneh po sklenitvi pogodbe;
  • in osebe, ki z njim stanujejo niso uporabljali stanovanja v presledku več kot tri mesece;
  • posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane najemnine in
  • kadar stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi, brez soglasja lastnika.  
Lastnik stanovanja mora predhodno pisno obvestiti najemnika, da krši pogodbo. Opisati mora kršitev in določiti način odprave odpovednega razloga ter primeren rok, ki ne sme biti krajši od 15 dni.  

Vas zanimajo še davki?
POJDI NA Oddajanje premoženja v najem
Nazaj