Novice in obvestila

DAVEK NA DOBIČEK ZARADI SPREMEMBE NAMEMBNOSTI ZEMLJIŠČA

03.11.2012
Z davkom se obdavči vsak kapitalski dobiček od prodaje zemljišč, ki se ob odsvojitvi štejejo za zemljišča za gradnjo stavb. Upoštevajo se vse prodaje od dneva, ko je bil sprejet Zakon za uravnoteženje javnih financ (v nadaljevanju: ZUJF), torej od 31.5.2012. Pri tem ni pomembno, kakšen status je imelo zemljišče v času pridobitve, niti ne, kdaj je bilo pridobljeno in kdaj je prišlo do spremembe namembnosti. Obdavčitev zajema le prodaje (prenosi lastninske pravice na podlagi kupoprodajnih pogodb) in menjave zemljišč.

Po mnenju Ministrstva za finance je namen davka pobrati del dobička, h kateremu lastnik ni prispeval s svojimi vlaganji, ampak je ta rezultat prostorskega načrtovanja. Predvsem želijo zajeti dobičke, dosežene s špekulativnim nakupom kmetijskih zemljišč ob predhodnem koriščenju informacij o načrtovanih spremembah prostorskih načrtih.


Davčni zavezanec

Davčni zavezanec je prodajalec zemljišča, ki je, za razliko od kapitalskih dobičkov pri odsvojitvi nepremičnine, lahko fizična ali pravna oseba.

Davčna osnova

Davčna osnova predstavlja razliko med vrednostjo zemljišča ob odsvojitvi, zmanjšano za stroške odsvojitve in vrednostjo zemljišča ob pridobitvi, povečano za stroške pridobitve. Kot stroški se štejejo stroški investicij in vzdrževanja, znesek davka na dediščine in darila, znesek davka na promet nepremičnin, stroški v zvezi s cenitvijo (max 188 EUR) in normirani stroški v višini 1 % od nabavne vrednosti nepremičnine.

Kot vrednost ob pridobitvi se upošteva pogodbena vrednost, lahko pa tudi vrednost, ki jo zavezanec dokazuje z ustreznimi listinami, kot vrednost ob odsvojitvi pa pogodbena vrednost.

Stopnje davka

Davčne stopnje, ki jih določa ZUJF, ne vplivajo na višino davčne obveznosti, temveč so določene glede na čas, ki je poteke od spremembe namembnosti zemljišča v zemljišče za gradnjo do prodaje. Davčne stopnje so sledeče:

  • 25 % če je od spremembe namembnosti minilo manj kot leto,
  • 15 % če je od spremembe minilo manj kot 3 leta,
  • 5 % če je od spremembe minilo od 3 do 10 let.

Nastanek davčne obveznosti

Davčno napoved se predloži na obrazcu za napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala. Zavezanec jo je dolžan krajevno pristojnemu davčnemu uradi predložiti v 15 dneh od nastanka davčne obveznosti. Slednja nastane z dnem sklenitve pogodbe o prodaji.

V prometu prodaje zemljišča, namenjenega za gradnjo, mora zavezanec na pristojnem občinskem organu o tem pridobiti ustrezno dokazilo, v katerem potrdi, da je zemljišče, ki je predmet prodaje zemljišče za gradnjo stavb. Pomemben podatek za potrebe odmere davka je datum spremembe namembnosti v zemljišče za gradnjo stavb.

V primeru, ko zavezanec (fizična oseba) prodaja zemljišče za gradnjo stavb, ki ga je pridobil po letu 2002, zapade tudi v obdavčitev dobička iz kapitala v primeru odsvojitve nepremičnine z dohodnino. Ker gre za dva različna davka, mora zavezanec vložiti dve različni napovedi, v obeh primerih pa lahko uveljavlja iste stroške.

Povzeto po Pojasnilu MF, številka: 007-253/2012/, z dne 3.8.2012

Nazaj